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神経内科医ちゅり男のブログ

「自分が病まない程度にほどほどに」がモットーのゆるい神経内科医が日々の気づきを書いていきます。ただそれだけですが、よろしく。

中古マンションは管理状態をみて購入する

資産形成・投資 不動産

 中古マンションを購入する時には、物件全体の管理状態をよくみて検討することが重要だ。

中古マンションの利点は、すでに前の入居者が退去した後であれば、内覧が自由にできるということ。

この時、自分が購入予定の部屋の中しか真面目に見ない人がいるらしいが、自殺行為としか言いようがない。

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 中古マンションは物件だけでなく管理状態をみて購入する

マンション購入に当たっては共有部分の管理状態を見ることが必要。エレベーターホールやゴミ捨て場、駐車場など・・・これらの管理状態を事前によくチェックしておくことだ。

いくら部屋の構造が魅力的であっても、管理がずさんな物件には手をだすべきではない。

また、マンションを購入する時には物件価格だけでなく、毎月の修繕積立金や管理費、駐車場代などが上乗せされることも忘れないように。

駐車場代が上がることはめったにないかもしれないが、機械式の駐車場だと雨の時に車を出す時にタイムロスが大きくおすすめはできない。やはり平面駐車場を自分の家の必要台数だけ確保できる家を選ぶべきだろう。

 

プールやジムなどの余分な共有施設が入っているマンションを購入しないこと

管理費は余分な共有設備がある物件ほど高額になる。極端な例だと、屋外プールやジムなどがついている物件も存在するが、これらの物件の管理費を見てみてほしい。

新築の頃はまだ良いかもしれないが、築年数が進むにつれて管理費が急増しているはずだ。中には管理費が4万円台といった物件もあるため要注意。

プールやジムなどを利用したければ、その都度公共の施設を利用するのが一番賢い方法。一回数百円程度で利用できるはずだ。

次点で月額定額の会員制のジムに入会することだろう。これでもせいぜい月1万円前後だし、通わなくなったら退会も自由だ。

間違っても、マンションの設備としてプールやジムがついている物件を購入してはならない。年数が経つにつれて利用者が減り、設備の維持費が管理費として跳ね返ってくるのは明確だからだ。

しかも、分譲マンションの場合、管理費を払わないというわけにはいかないため、八方塞がりの状態となる。

 

修繕計画はしっかりとしているか

もう一つ重要なのは、ちゃんと計画的な修繕計画が立てられているかということ。

マンションの設備は大体10〜20年で老朽化が進んでくるため、そのあたりのタイミングで大規模な修繕が必要となる。

新築の頃から、来るべき大規模修繕に向けて計画的に修繕積立金を用意していないと、いざ必要になった時に資金不足でまともな修繕ができず、結果としてそのマンションの資産価値が大幅に下落する可能性がある。

下落ですめばまだマシだが、管理状態がずさんなマンションは、極端な例では買い手がつかなくなることすらあるため十分に注意したい。立地がよければ挽回の余地はあると思うけど。

 

投資用マンションを購入する時は、管理状態のせいでバーゲン価格で売り出されているものを狙う

投資用のマンションの購入する時は、上記の理由を逆に利用することができる。

管理状態が悪いがために、立地や周辺環境など本来の物件の魅力が十分に評価されずバーゲン価格で売り出されているものを購入できればベスト。

立地(駅近)や周辺環境(病院、スーパー、薬局、公園など)、学区などは自分の力でかえることができないが、管理状態は管理会社を変更する、またはスキルがあれば自力である程度改善することができるからだ。

要するに、立地が素晴らしいのに管理状態が悪いがために不当に安く売り出されているマンションを購入し、管理状態を立て直して賃貸経営を続ける(インカムゲインを得る)か、または管理状態を立て直した後に売る(キャピタルゲインを得る)という戦略が成り立つわけだ。

まぁこの管理状態と適正価格を見極めるということが一番むずかしいのが問題だけど。