読者です 読者をやめる 読者になる 読者になる

神経内科医ちゅり男のブログ

「自分が病まない程度にほどほどに」がモットーのゆるい神経内科医が日々の気づきを書いていきます。ただそれだけですが、よろしく。

マイホーム購入は賃料を払い続けるよりお得です、という不動産屋の罠 パート1

資産形成・投資

マイホーム購入の時によく聞くのが、

「マイホームを購入した方が、このまま賃料を払い続けるよりお得です。今の賃料と変わりない返済残高でローンを組むことができ、払い終えればそのまま資産になりますから」

といった不動産屋のアドバイス。

お金に関する知識がゼロの人だと、住宅展示場に下見に行っただけのつもりが、その場に居合わせたファイナンシャルプランナーという肩書がついた人にたくみに勧誘され、知らない間に買うことになっていた、ということもあるらしい。

f:id:shinkei807:20170314132319j:plain

 不動産屋が勧めてくるのは、彼らにとって利益率が高い物件であることを知る

はっきり言って、住宅展示場にいるファイナンシャルプランナーが、各家庭ごとの事情に100%即したベストなプランを提示してくれることなどありえない。実際のところ、ほぼマニュアルに沿って対応しているだけだろう。

すごく優秀なファイナンシャルプランナーであれば、住宅展示場などでいつまでも働いていることはないだろう。

 

冒頭の発言を検証してみよう:資産価値の観点から

では、上記の発言はどこまで信用していいものなんか検証してみる。

まず、自分が今から購入しようとしているマンションや一軒家が、20〜30年後に本当に資産価値が残るかどうかを考える必要がある。

今から地方の郊外にマンションを買おうとしている人。

昨日の記事でも書いたように、今後日本は超少子高齢化社会を迎え、数十年後には高齢者の絶対数すら減っていく人口減少社会を迎えることはほぼ確実である。

今後、よほどの政策転換がない限りは、東京や大阪、名古屋など、一部の都心に社会資源が集中する傾向は避けられないだろう。

となると、地方の田舎町で駅から徒歩25分、交通手段はマイカーのみといったマンションを買おうとしている人。

数十年後には人口減で誰も買い手がいなくなり、ほとんど資産価値ゼロということもありうる。

特にマンションの場合、住むための箱を買っているようなもので、土地の価値が反映されにくいため、上記のパターンは一番リスクが高い。

もちろん、土地付きの一軒家であっても、地方の田舎町で公共交通機関も利用できない場所であれば、数十年後には地価が大幅に下がっている可能性が高く、マンションほどでないにせよ資産価値は大きく目減りするだろう。

このような地域の物件をマイホームとして購入して、払い終えれば資産として残ると言われてもほとんど詐欺に近いわけだ。

 

資産価値が保持されやすい物件の条件は?

今後資産価値が下がりにくい物件は、都心、駅から徒歩5分圏内、自宅から職場までdoor to doorで30分以内といった物件。

そして、学区がよくて良い教育が受けられ、公園や病院、買い物などの社会資源が整っていれば言うことなし、といった所だろう。

多少購入価格が高くてもこういった物件を選んでおけば、大災害などの予測不可能なリスクが起きた場合以外には、資産価値の大きな目減りは避けられるに違いない。

 

多くの人は価格面で妥協をしてしまう

ところが、多くの人は、このような物件には価格的に手が出ないため、郊外でとか、マイカーがあるから駅から遠くでも・・・など妥協せざるを得ないわけだ。

購入価格が3000万と6000万であったとしても、20年後の売却価格が500万と5000万になる可能性もあるわけだから、そのあたりは慎重に検討すべきだ。

マイホーム購入のための住宅ローンというのは、投資用の融資と比べるとかなり恵まれた条件で融資を受けられるため、むしろ後者のような物件を買うためにこそ借金を背負った方がよいと思うのだが。

若い時に手持ちのお金が少ないからといって、妥協に妥協を重ねて無理をしてマイホームを買うと、20年後に後悔する可能性があるので気をつけましょう。