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神経内科医ちゅり男のブログ

「自分が病まない程度にほどほどに」がモットーのゆるい神経内科医が日々の気づきを書いていきます。ただそれだけですが、よろしく。

東京オリンピック後の日本はどうなるか(特に不動産)

医者の世界 資産形成・投資

超高齢化社会を迎えるのが確実である日本。

それもそう遠い将来ではなく、比較的近い将来の話である。

不動産に関しては、特に現在は都心において投資を目的とした需要が多く、不動産価格は高止まりしているのが現状だろう。

東京オリンピックを2020年に控えるため、その2018年〜2019年くらいがピークになるのだろう。それまでは都心においては不動産価格の大幅な下落はなさそうだ(リーマンショック級の大不況がくれば必ずしもその限りではないが)

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 超少子高齢化時代に合った不動産との付き合い方を考える必要がある

2020年以降は、都心の一等地を除いては、不動産価格は全国的に値下げ傾向になるだろう。全国的には空き家が増えているにもかかわらず、新築の賃貸マンション・アパートの建設が進んでいるからだ。 

これは日本人の新築志向が高いことも関連がある。欧米では中古市場が日本よりも盛んであり、既存の住宅の活用を考える風土がある。

日本では、自分の家を持って一人前という昔からの考えがあるため、今でも新築にこだわる人が多いのが現状だ。

ただし、住宅ローンで買った家はあくまで借金して買ったものであり、厳密にはその人の物になったわけではないことを忘れてはならない。それは家を買った気になっているだけだ。

 

空き家率の上昇に伴い、賃料を下げても客付けができない物件が増加する 

今後人口が減少するペースがどんどん増していくため、空き家率の上昇は避けられない。そして、地価・不動産価格に関しては都心と地方で二極化が進んでいくことは間違いない。

一部の地方においては、どれだけ賃料を下げても入居者が見つからないような賃貸住宅が増えていくことだろう。もちろん、そのような物件は売却を考えたとしても、買い手が見つかるわけもなく、不動産ならぬ負動産になってしまうことは間違いない。

一般に、不動産は地方の方が利回りがいいため、業者によっては地方の一棟マンションなどを安易に勧めてくるケースもみられるが、いくら利回りがよくても客付けができなければ負動産でしかないということだ。

仮に今がよくても、20年後でも客付けが容易かどうかという視点で考えておく必要がある

 

超少子高齢化時代でも資産価値が保持されやすい物件か

つまり、これから不動産を買うならば、その資産価値が超少子高齢化社会であっても維持されやすい物件かどうかをよく考える必要がある。

要するに、今まで以上に立地がものを言う世の中になるということだ。

目先の利益だけ考えるのではなく、20年後も安定した利回りが得られるかどうか、そういった観点で購入する必要がある。

そして、2020年以降は不動産の需給バランスは供給過多に傾く可能性が高いため、全体的には値下がりしていく可能性が高い。まぁ東京の渋谷区や港区などの超一等地は値下がりとは無縁だろうが。

そのような超一等地でなければ、今不動産を購入する必要はないのではないだろうか。

長期的な視点にたって、2020年以降、特に2025年前後くらいに不動産の買い場がくるのではないかと勝手に予想している。

素人の予想なので当たる当たらないは分かりません。